Wat is een gemeenschappelijke muur?
Een gemeenschappelijke muur is een scheidingsmuur die in gelijke delen toebehoort aan de twee eigenaren van de percelen die zij scheidt. Dit juridische begrip wordt geregeld door het Burgerlijk Wetboek (artikelen 653 tot en met 673) en houdt een gedeeld recht en een gedeelde verantwoordelijkheid in: wat betreft onderhoud, verhoging of renovatie moeten beide partijen het eens worden.
Hoe controleer je of een muur een gemeenschappelijke muur is?
1. Raadpleeg het kadaster
Het kadaster kan aanwijzingen geven, met name door de ligging van de muur ten opzichte van de eigendomsgrenzen. Als de muur precies op de scheidingslijn tussen de twee percelen staat, is deze waarschijnlijk een gemeenschappelijke muur. Het kadaster heeft echter onvoldoende juridische waarde om dit formeel te bewijzen.
2. De eigendomsakte raadplegen
De eigendomsakte (notariële akte) kan vermelden of een muur gemeenschappelijk is of niet. Als in de akte staat dat de muur „privaat“ is, dan is deze uitsluitend eigendom van één van de buren. Bij gebrek aan precisering wordt vaak aangenomen dat de muur gemeenschappelijk is.
3. Bekijk de constructie van de muur
Bepaalde fysieke aanwijzingen kunnen ook houvast bieden bij de analyse:
-
Een gemeenschappelijke muur ligt vaak precies op de scheidingslijn.
-
Als de muur tegen één perceel aanligt, kan deze privé-eigendom zijn.
-
De aanwezigheid van schuine dakpannen of een ‘afgewerkte’ zijde die alleen aan de kant van de buurman ligt, kan erop wijzen dat de muur geen gemeenschappelijke muur is.
4. Een grensvaststelling laten uitvoeren
Als er twijfel blijft bestaan, kan een landmeter-expert worden ingeschakeld om een grensvaststelling in aanwezigheid van beide partijen uit te voeren. Dit juridisch erkende document biedt uitsluitsel bij geschillen tussen buren.
Gedeelde muur of eigen muur: wat zijn de verschillen?
Het belangrijkste verschil zit hem in het eigendom en de verplichtingen. Als de muur gemeenschappelijk is:
-
De onderhoudskosten worden gedeeld.
-
Voor elke wijziging is de toestemming van de buurman vereist.
-
Iedereen mag tegen de muur leunen of deze gebruiken, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Als de muur privé is:
-
De muur is volledig eigendom van één eigenaar.
-
Het onderhoud is uitsluitend voor zijn rekening.
-
De andere buurman mag er zonder toestemming geen voorwerpen (schuilplaats, beplanting, enz.) plaatsen.
Wie onderhoudt een gemeenschappelijke muur?
Het onderhoud van een gemeenschappelijke muur is de verantwoordelijkheid van beide partijen. Indien er werkzaamheden nodig zijn (reparaties, versteviging), moeten de kosten eerlijk worden verdeeld, tenzij anders overeengekomen.
Als een van de buren echter de muur wil verhogen of aanpassen, mag hij dat op eigen kosten doen, op voorwaarde dat dit geen nadelige gevolgen heeft voor de andere partij (bijvoorbeeld: verlies van zonlicht of instabiliteit).
Het bijzondere geval van afscheidingsmuren
Een omheiningsmuur wordt verondersteld een gemeenschappelijke muur te zijn als deze op de scheidingsgrens is gebouwd en twee privéterreinen afsluit. Deze veronderstelling kan echter worden weerlegd als uit een akte of bewijs blijkt dat er sprake is van exclusief eigendom.
In stedelijke gebieden wordt het gemeenschappelijk eigendom van omheiningsmuren vaker erkend, met name om de harmonie tussen omwonenden te bewaren. En als uw scheidingsmuur zichtbaar en weinig esthetisch is, volgen hier enkele ideeën om een buitenmuur te verbergen (met name wanneer de muur aan de kant van de buren ligt).
Veelgestelde vragen
Hoe weet u of een muur volgens het kadaster gemeenschappelijk is?
Het kadaster geeft de ligging van de muur ten opzichte van de eigendomsgrenzen aan. Als deze precies op de grens ligt, is deze mogelijk een gemeenschappelijke muur, maar alleen een notariële akte of een grensvaststelling kan dit juridisch bevestigen.
Wat is het verschil tussen een gemeenschappelijke muur en een privé-muur?
Een gemeenschappelijke muur is eigendom van beide buren en brengt gedeelde verantwoordelijkheden met zich mee. Een privé-muur daarentegen is het exclusieve eigendom van één buur, die als enige verantwoordelijk is voor het gebruik en het onderhoud ervan.
Wie moet een gemeenschappelijke muur onderhouden?
Beide eigenaren moeten de onderhoudskosten van een gemeenschappelijke muur delen, tenzij anders bepaald in de eigendomsakte of een specifieke overeenkomst.
Is een omheiningsmuur altijd een gemeenschappelijke muur?
Nee. Er wordt verondersteld dat deze gemeenschappelijk is als deze op de scheidingsgrens staat, maar deze veronderstelling kan worden weerlegd als uit bewijs blijkt dat deze aan één enkele eigenaar toebehoort.
Hoe kan worden aangetoond dat een muur geen gemeenschappelijke muur is?
Men moet de eigendomsakte raadplegen, nagaan of er eventuele erfdienstbaarheden bestaan, of een grensbepaling laten uitvoeren door een landmeter-expert. Notariële akten blijven de meest betrouwbare bron.
Om te weten of een muur gemeenschappelijk is, moet men kijken naar juridische elementen (notariële akten), fysieke elementen (ligging en constructie) en soms technische elementen (grensbepaling). Gemeenschappelijk eigendom brengt rechten maar ook verplichtingen met zich mee, met name op het gebied van onderhoud en gebruik. Door deze status te controleren, kunt u conflicten voorkomen en uw vastgoedbezit beter beheren. En voor oplossingen op het gebied van decoratie en bescherming kunt u onze gids raadplegen voor het aankleden van een buitenmuur.